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Henry B. Nathan

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Finanzas

La posesión de una propiedad en los EEUU puede tener consecuencias fiscales para los extranjeros no-residentes.


Un extranjero puede adquirir y explotar un bien inmobiliario en los EEUU independientemente de su status inmigratorio, SIN VISA o permiso alguno.


Si una persona declara que su propiedad en Florida ha pasado a ser su residencia permanente, tiene derecho a una exención parcial de su impuesto a la propiedad inmobiliaria (Homestead Exemption) que reducirá en unos US$ 50,000 la base fiscal para el cálculo de este impuesto.
En contrapartida, el hecho de pasar a ser residente de los EEUU lo someterá al impuesto sobre la renta de este país (Federal Income Tax).


Si la propiedad en Florida es sólo una residencia secundaria, este impuesto sobre la renta no será aplicable.


Si un extranjero prolonga su estadía en los EEUU mas allá de ciertos límites, es automáticamente considerado residente de ese país a efectos fiscales.


Si un extranjero obtiene un ingreso alquilando su propiedad en Florida, y no es residente de los EEUU, el inquilino está supuesto retener un cierto porcentaje de los alquileres pagados, y remitirlo a las autoridades impositivas de los EEUU (IRS o Income Tax Revenue Service).


El inquilino puede ser descargado de esa obligación al ser notificado por medio de un formulario especial, lo cual significara que el dueño de  la propiedad debe incluir los alquileres a sus ingreso en su declaración de impuestos.. En todo caso, un extranjero podría ver sus ingresos por alquileres originar una carga impositiva en su país de origen. Sin embargo, es muy posible que cualquier impuesto pagado por ese concepto en los EEUU lo haga beneficiario de un crédito fiscal por un monto equivalente en su país de origen.

 

Cuando un no-residente vende una propiedad en Florida, debe tener en cuenta la ley llamada FIRPTA que obliga al agente ejecutor de la venta (abogado, compañía de titulo, etc.) a retener el 10% del precio de venta total, y remitirlo a las autoridades impositivas de los EEUU. Esta retención servirá para cubrir la eventual ganancia de capital realizada en la venta de la propiedad.

Al efectuarse la declaración de impuestos, se determinará si existió esa ganancia y al contribuyente la retención le será devuelta en parte o totalmente. Debe notarse que en esa declaración, los gastos justificados de remodelación  y mejoras de la propiedad son deducibles.


Existe, sin embargo una situación en la cual esta retención del 10% podría no ser aplicable. En efecto, si la venta es por una cantidad menor de US$300,000 y el comprador declara formalmente que utilizará como domicilio principal la propiedad en cuestión, el agente ejecutor de la venta podría no hacer esa retención del 10%. Esto no libera al vendedor de su obligación de efectuar su declaración de impuestos para determinar una eventual obligación fiscal.

Nótese que en Florida no existe un impuesto a la renta estadual, lo cual no es el caso en muchos otros estados.  Los estados con esa ventaja son: Alaska, Connecticut, Dakota du Sud, Florida, Nevada, New Hampshire, Texas, Tennessee, Washington t Wyoming.

 

Impuesto a la propiedad en Florida


En Florida el Impuesto a la propiedad es aplicado sobre el valor del avalúo efectuado por el Condado respectivo. Este avalúo oficial (assessed value) es multiplicado por un coeficiente llamado "millage" para llegar al total anual a pagar cada año. Este impuesto incluye en una sola cifra los gravámenes del condado, de la ciudad, del sistema escolar, etc. El total es de aproximadamente 2% sobre el avalúo oficial, o sea un 1.75% del valor del mercado.


Por diferentes motivos, usualmente impositivos, algunos compradores extranjeros elijen hacer la compra a nombre de una compañía, sociedad o corporación.
Existen varios tipos de sociedades en Florida:


CORPORATION:  


Una entidad legal que existe separadamente e independientemente de sus propietarios o de sus accionistas. Existe indefinidamente aun en caso de muerto o de retiro de uno o varios de sus accionistas. Esto no es el caso en las figuras llamadas "parnerships" o "sole propietorship".  La corporación es una estructura que limita la responsabilidad de todos sus asociados, dirigentes e inversionistas.


El proceso de constitución de una "Corporation" (Sociedad Anonima) en Florida es muy simple y no muy costoso. Se trata de someter los estatutos al Departamento de Estado de la Florida. Los estatutos son los documentos básicos de constitución de una corporación. La corporación puede adoptar adicionalmente Reglamentos para la gestión de sus actividades normales.


Es preciso asegurarse previamente que el nombre escogido sea disponible, lo cual se efectúa con una búsqueda bastante fácil.

La responsabilidad de los accionistas se limita en principio al valor de su inversión en la sociedad.
Puede, sin embargo, extenderse con respecto a los accionistas, directores y administradores en lo que se refiere al cumplimiento con las reuniones, asambleas y otras exigencias legales. En algunos casos, podría darse el caso de terceras personas o acreedores demandando personalmente a los dirigentes.


Las corporaciones son clasificadas en el capitulo C-CORPORATIONS, en lo que respecta al fisco federal. (IRS o Internal Revenue Service.) Esta forma es un caso típico de doble imposición ya que el impuesto se aplica sobre los dividendos o distribución de utilidades.


Los residentes de Florida pueden optar por otro tipo denominado S-CORPORATION. Esta forma legal permite que el impuesto federal sea aplicado a nivel del accionista y no al de la sociedad.


La Corporation tipo LLC  - LIMITED LIABILITY CO. (Sociedad de Responsabilidad Limitada).


Su razón de ser es la de limitar la responsabilidad de sus accionistas.  Es una corporación, y los accionistas no son responsables más allá de su participación accionaria.

Al igual que en un "CORPORATION" los accionistas no son responsables por deudas, obligaciones o pasivo de la sociedad. Según su inversión, cada miembro recibirá un porcentaje de la propiedad total que va determinar el reparto de utilidades y pérdidas.


La LLC está constituida por uno o varios negociantes o socios. Son llamados miembros y deben establecer sus estatutos y un acuerdo de operación. De la misma forma que un "Partnership"  (sociedad comercial) la LLC es administrada directamente por sus socios.


Ya que una LLC no debe forzosamente ser dirigida por un consejo de administración, su gestión y  su estructura propietaria son mucho más simples que los de una "Corporation".
La participación accionaria de los propietarios en una LLC está al abrigo de sus acreedores personales, lo que no es el caso en una sociedad del tipo "corporation", en donde los acreedores pueden embargar y vender sus acciones.


Las modificaciones de la organización de una LLC pueden ser hechas directamente en el "operating agreement" (contrato o acuerdo de operación y reglamentos), sin cambiar los estatutos de la LLC.


Los gerentes y miembros-directores son también protegidos de las reclamaciones en cuanto a su gestión, a menos que estas reclamaciones se refieran a conducta criminal o ilegal.
No hay impuestos sobre las corporaciones en una LLC.
En general una LLC con varios miembros será tratada como un "partnership" y las LLC que tienen un solo miembro no serán consideradas como una entidad separada en lo que se refiere al impuesto del estado de Florida y el impuesto federal.


Las LLC son similares a las S-Corporations y no son sujetas a impuestos, pero sus ganancias son declaradas directamente por sus miembros en sus cálculos de impuestos personales.
Contrariamente a los socios comanditarios de la "Limited Partnership" los asociados de la LLC no pierden el beneficio de la responsabilidad limitada cuando toman una participación activa en la dirección y administración de la sociedad.


Comparando la LLC con una Corporation:


La LLC tiene más flexibilidad ya que su contrato de operación (operating agreement) puede ser modificada muy fácilmente.


Una corporación exige que ciertas formalidades se lleven a cabo regularmente: Asamblea de accionistas-directores cada ano, registros formales, etc. Esto no es el caso con las LLC.
Las LLC pueden dividir los beneficios y pérdidas entre sus miembros en forma no-proporcional, y adoptar provisiones especiales en este respecto. Las S-Corporations tienen una sola clase de accionistas y las ganancias y pérdidas deben ser repartidas según el porcentaje accionario.


Algunas Ventajas e Inconvenientes de la LLC:


Hay una que afecta especialmente las pequeñas LLC:
En una S-Corporation, los beneficios no son sujetos a los impuestos de la Seguridad Social y Medicare (alrededor del 15.5%).
En corporaciones más grandes donde los accionistas tendrían salarios de $85,000 o más, a parte de las participaciones en las utilidades, el problema sería menor. En cambio en pequeñas compañías donde los accionistas tienen salarios más modestos o donde retiran sus utilidades gradualmente, ellos van a pagar impuestos de Seguridad Social y Medicare sobre sus beneficios, los cuales habrían podido evitar se hubiese tratado de una S- Corporation.


Y una desventaja:


 A pesar de su popularidad creciente, la LLC es una estructura relativamente nueva, y existe poca jurisprudencia sobre la misma. La estructura de una LLC no se adapta muy bien a las sociedades que planean llamar a la participación de inversionistas extranjeros, o que tienen proyectos de expansión dirigidos a los mercados públicos, o que planeen fusiones o adquisiciones en el futuro.


Otras Ventajas:


Los miembros (accionistas o propietarios) están protegidos de obligaciones por deudas y otras responsabilidades, de la misma manera que en las S-Corporations y las C-Corporations.
Las ganancias de la compañía son declaradas directamente en los impuestos personales de los accionistas. Por lo tanto no hay doble-imposición.


Un inconveniente de la LLC:


Impuestos sobre los salarios (Seguridad Social y Medicare – Impuesto de Auto-Empleo): Estos impuestos son pagaderos no solamente sobre los salarios, pero también sobre las ganancias anuales de la LLC. En una S-Corp, estos impuestos se retienen solo sobre los salarios.


Las pérdidas de la LLC también pueden deducirse de los impuestos personales de sus miembros.
Distribución de Ganancias y Pérdidas: Es flexible ya que la LLC permite decidir que porción de las ganancias va a cada uno de sus miembros.


Una de las principales diferencias entre la LLC y las S-Corporations: En una S-Corp. Los accionistas son limitados a 75. Los accionistas deben sea ser ciudadanos de los EEUU. O residentes legales. No hay restricciones o limites similares en las LLC.


En materia de impuestos federales sobre la renta, una LLC puede ser calificada indiferentemente de  "Partnership" o de "Corporation", y también de "Disregarded entities"; esto es el caso de una LLC con un solo asociado o miembro.


Esto quiere decir que no habrá imposición a nivel federal para la LLC. Son los asociados los que son individualmente sujetos al impuesto. No olvidarse que una LLC con un solo miembro es tratada como una entidad hibrida; en este sentido la dirección de Impuestos considera la LLC y si asociado único como una sola y misma persona del punto de vista fiscal, lo cual podría en algunos casos tener consecuencias para este miembro único.


Para el accionista extranjero: Una Corporation conlleva la doble –imposición. Una LLC permite evitarla.


ADVERTENCIA:

En este punto, nos damos cuenta que nos hemos entusiasmado demasiado en darles información de tipo financiera o fiscal. Por lo tanto le advertimos:
No somos expertos en materia fiscal y esta información debe ser rectificada, completada y confirmada por un especialista fiscal tanto en los EEUU como en su país de origen.

Lo que si somos:


Una Agencia inmobiliaria licenciada en el estado de la Florida.


Podemos asistirles en la compra y venta de propiedades inmobiliarias en Aventura, Hallandale Beach, Sunny Isles Beach, Hollywood, Fort Lauderdale, Miami Beach, Golden Beach, South Beach, Miami, Key Biscayne y las zonas más importantes del Sur de la Florida.


Henry B. Nathan es una Agente Inmobiliario afiliado a la National Association of Realtors (NAR) y a la Miami Association of Realtors.


No soy remunerado por los compradores, sino por los vendedores o promotores. Como comprador Ud. puede confiar que no le sera cobrado ningun honorario, a menos que exista un acuerdo especial en situaciones especiales.


Tengos un excelente conocimiento de los mercados inmobiliarios del Sur de la Florida y trabajo en colaboración con constructores, promotores, agentes inmobiliarios, y profesionales del negocio inmobiliario. Me especializo en condominios y casas en el Sur de la Florida.Especificamente en los Condados (Distritos) de Broward y Miami-Dade.


Mi experiencia a su servicio.


Soy bilingue.He vivido mucho tiempo en Latino-America y aparte del idioma, entiendo muchas de sus inquietudes e incertidumbes.

Facilitaré su estadía aquí, si es necesario. Lo llevaré a visitar las propiedades que podrían interesarle y pondré a su disposición todas las herramientas de búsqueda disponibles. Mi afiliación a diferentes Asociaciones Profesionales me permite el acceso a todas las bases de datos disponibles.


También puedo asistirle en conseguir financiamiento para sus inversiones inmobiliarias, en condiciones ventajosas y a tasas competitivas. Podré ponerle en contacto con bancos, expertos contables, sociedades de mantenimiento y administración, de servicios, abogados de diferentes especialidades, inclusive inmigración, y de habla hispana. Podré también ayudarle en la apertura de una cuenta bancaria en Florida así como en la obtención de un número de identificación fiscal obligatorio para los inversionistas.


La información provista aquí no es precisa ni formal. La damos a titulo de introducción. Toda pregunta o decisión en materia legal o fiscal debe ser sometida a un abogado o fiscalista.

 

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