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Henry B. Nathan

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Como se desarrolla la compra de una propiedad inmobiliaria en Florida.

 

  • La Oferta de Compra

  • El Contrato

  • El depósito

  • La inspección (opcional)

  • La búsqueda del financiamiento (opcional)

  • La indagación sobre el título de propiedad (abstract and title search)

  • La emisión del seguro del título de propiedad (title insurance)

  • La ejecución de la venta y del registro público de propiedad. Esto es realizado por el "Closing o Title company". En general es la misma que se ha encargado de la emisión del seguro del titulo de propiedad.

 

  • La oferta de compra se efectúa por intermedio del agente inmobiliario. Este ultimo redacta un contrato según las formulas habituales utilizadas por el Colegio de Abogado de la Florida y la Asociación de Agentes Inmobiliarios (Florida Association of Realtors).

  • Estos contratos incluyen las clausulas habituales concernientes a la designación de las partes, de la propiedad, el precio ofrecido, la inspección del bien, eventualmente el avalúo, la forma de pago, sea de contado "cash", o condicionada a la obtención de un préstamo hipotecario.

  • Existen contratos "as-is" que no están condicionados a ninguna reparación luego de efectuarse la inspección. Esta última en todo caso establece el estado físico general de la propiedad inmobiliaria, los defectos eventuales, y los trabajos que se recomiendan para colocarla a un nivel aceptable.

  • El contrato es la oferta de compra presentada al vendedor o a su agente inmobiliario.

  • Es costumbre acompañar la oferta con un depósito provisorio de unos $1,000 para demostrar la seriedad del comprador. Pero no es obligatorio hacerlo.

  • El agente inmobiliario está en la obligación de presentar todas las ofertas al vendedor

  • El vendedor responderá sea por la aceptación de la oferta, su rechazo, o una contra-oferta.

  • Las negociaciones realizadas de esta manera  resultaran eventualmente en un contrato firmado por ambas partes.

  • En general los contratos comprometen al comprador a completar un depósito provisorio, dentro de un cierto plazo. Habitualmente este depósito representara un 10% del valor de la venta, pero puede variar en menos o en mas. El depósito es colocado en una cuenta garantía (escrow o trust account) mantenida por un abogado o una agencia de titulo (Title Company).

  • La eventual inspección se hace habitualmente dentro de los 5 a 10 días siguientes a la firma del contrato.

  • Si se trata de un condominio nuevo (comprado al constructor) el comprador tiene por ley la opción de anular su contrato dentro de los 15 días de haber recibido todos los documentos del condominio, y sus estados financieros. -  

  • De tratarse de un condominio en "re-venta" (no nuevo), este plazo de gracia es de solo 3 días. 

  • El comprador y el banco hipotecario que financiara eventualmente la compra, son protegidos por el seguro del título – Title Insurance.  Este seguro, conseguido a través del abogado o del "Title Company", cubrirá cualquier demanda judicial, embargo, o defecto que pueda surgir en el futuro.

  • Las comisiones de los agentes inmobiliarios del comprador y del vendedor, suman usualmente un total de 6% (puede variar), pero son a cargo del vendedor. El comprador, a menos que tenga un contrato con su agente estableciendo lo contrario, no debe pagar comisión a su agente.

  • El finiquito de la venta o "closing"  y el registro de la venta se efectuan habitualmente en la sede de la "title company" o del gabinete del abogado, que se denominan "closing agents", y se comunicaran con el o los bancos hipotecarios para coordinar los pagos necesarios, legalizar las hipotecas, y efectuar los pagos necesarios a partir de su cuenta "trust".

  • Los gastos son variables según los casos. Si se trata de una compra "cash" donde no existe hipoteca nueva, los gastos del comprador son normalmente alrededor del 1% del valor de la transacción. Un impuesto del 0.70% debe ser pagado por el vendedor.

  • Para registrar un préstamo hipotecario, hay que calcular un impuesto del 0.55% a cargo del comprador/prestatario. Cuando se toma un préstamo hipotecario para financiar una compra inmobiliaria, la totalidad de los gastos para el comprador aumenta y puede variar entre 2 y 3%, a los cuales deben sumarse a veces los "puntos" o porcentajes que los bancos pueden agregar como condición para mejorar sus tasas de interés.

Existen normas estrictas para controlar los préstamos hipotecarios y proteger al público. Una de ella es la obligación del prestamista o de un corredor de hipotecas de entregar a un cliente potencial un estimado completo de los gastos de la hipoteca, como asimismo sus condiciones y términos de pago.

Este documento se denomina "Good Faith Estímate" (Estimado en buena fe).


Los aportes iníciales exigidos por los bancos hipotecarios, cuando se trata de compradores no residentes o extranjeros, varían habitualmente entre 30 y 40% del precio de compra en las condiciones actuales del mercado.

Los documentos exigidos son generalmente un certificado de empleo, pruebas de los ingresos anuales del comprador, o carta de un contador público en este sentido, referencias bancarias, y referencias comerciales de crédito.


Los gastos de condominio de un condominio son otro factor a considerar al momento de una compra. Ellos van a incluir por lo usual el seguro general cubriendo el inmueble desde su exterior hasta los muros exteriores del apartamento. Incluyen usualmente el riesgo de huracán, y de inundación. 

Recomendamos un seguro complementario que cubrirá los muros interiores del apartamento, su contenido, y los efectos personales del propietario, y su responsabilidad civil por daños a terceros. Su costo varía según el valor de la cobertura. Estimo que para un apartamento con un valor de US $300,000, una prima de $700 por ano debería cubrir razonablemente los riesgos más importantes.


El impuesto a la propiedad es de unos 1.75% sobre el valor de mercado de la propiedad, o del 2% sobre el valor del avalúo oficial. Este último es usualmente de un 10 a 20% menor que el valor del mercado.  Esto es un cálculo aproximado.


En los EEUU existen reglas bastante estrictas, estructuras precisas y un sistema de protección al público en las transacciones de bienes raíces, las cuales varían según el estado, aunque algunas son de tipo Federal y rigen para todo el país.
Estas reglamentaciones son constantemente revisadas y perfeccionadas por los legisladores locales y el congreso federal.


En Florida los profesionales del negocio inmobiliario son licenciados por el estado a través de varios departamentos y oficinas oficiales, entre la cuales el FREC (Florida Real Estate Commission), el "Florida Business Professional Regulation – Division of real Estate"   el "Florida Real Estate Appraisal Board".
De la misma manera los préstamos hipotecarios son sujetos al control de organismos similares del estado de la Florida et del gobierno federal.


Henry B. Nathan es un Agente Inmobiliario afiliado al National Association of Realtors (NAR), y al Miami Realtors Association.

 

www.inmobiliaria-miami.com

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